Οι οικοδόμοι συχνά περιορίζονται στην πραγματοποίηση του σπιτιού των ονείρων τους από τους κανονισμούς δόμησης για ένα οικόπεδο, το οποίο με τη σειρά του μπορεί να είναι σε μειονεκτική θέση για τους πωλητές οικοδομικής γης. Η συμμόρφωση με τις νομικά προβλεπόμενες ελάχιστες αποστάσεις από γειτονικά ακίνητα ή η συμμόρφωση με τη μέγιστη επιφάνεια δόμησης ανάλογα με την περιοχή του ακινήτου είναι μόνο δύο πιθανά παραδείγματα προβλημάτων. Υπό ορισμένες προϋποθέσεις, η λύση μπορεί να είναι η ενοποίηση του κτιριακού φορτίου για γειτονικές ιδιοκτησίες.
Φορτίο κτιρίου ένωσης – ορισμός
Όπως υποδηλώνει ο όρος, είναι κυρίως ένας τύπος ένωσης δύο ή περισσότερων ιδιοτήτων. Αυτά για να «ενωθούν» πρέπει να είναι γειτονικά ακίνητα. Η επιβάρυνση του κτιρίου ενοποίησης περιλαμβάνει την αντιμετώπιση δύο ή περισσότερων γειτονικών ιδιοκτησιών ως μίας ιδιοκτησίας στο οικοδομικό δίκαιο. Μια κοινή δόμηση απαιτεί γενικά λόγο οικοδομικής νομοθεσίας.
Με την επιβάρυνση του κτιρίου ενοποίησης, για παράδειγμα, εξαλείφονται τα όρια ιδιοκτησίας μεταξύ των εμπλεκόμενων γειτονικών ακινήτων. Το φορτίο κτιρίου συσχέτισης περιλαμβάνει πάντα τουλάχιστον ένα λεγόμενο «ακίνητο που εξυπηρετεί». Αυτός ή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει υποχρέωση δημοσίου δικαίου έναντι της αρμόδιας οικοδομικής αρχής να διαλύσει το όριο ιδιοκτησίας του σε γειτονική ιδιοκτησία. Αυτό σημαίνει ότι το γειτονικό ακίνητο γίνεται το λεγόμενο «κυρίαρχο» μέρος και το γειτονικό όριο δεν χρειάζεται να λαμβάνεται υπόψη όταν πρόκειται για θέματα οικοδομικής νομοθεσίας.
Σχέσεις ιδιοκτησίας σε περίπτωση φορτίου ενοποίησης κτιρίου
Η ιδιοκτησιακή δομή των μεμονωμένων ιδιοκτησιών δεν επηρεάζεται από την επιβάρυνση της οικοδόμησης ένωσης. Αυτό σημαίνει ότι κάθε συμμετέχων ιδιοκτήτης ακινήτου διατηρεί τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του στο ακίνητό του στο βαθμό που ήταν/είναι εγγεγραμμένο στο κτηματολόγιο πριν από μια χρέωση κτιρίου ένωσης. Βάρος δόμησης σωματείου δεν εγγράφεται στο κτηματολόγιο. Επίσης δεν θα υπάρξει αλλαγή στον τομέα των φόρων.
Χρήση συνδυαζόμενων κτιριακών φορτίων
Παράδειγμα 1
Ο κύριος Meier έχει ένα σπίτι δύο οικογενειών στο ακίνητό του στο οποίο τα διαμερίσματα βρίσκονται το ένα δίπλα στο άλλο και το καθένα έχει τη δική του είσοδο. Η μία πλευρά πρόκειται τώρα να πωληθεί συμπεριλαμβανομένου του ακινήτου στο πλάι. Μια διαίρεση ιδιοκτησίας το καθιστά αυτό θεωρητικά δυνατό. Αλλά επειδή το σπίτι δεν βρίσκεται στη μέση του ακινήτου, το τμήμα του ακινήτου θα ήταν σημαντικά μικρότερο.
Ο οικοδομικός νόμος αναφέρει ότι η οικιστική επιφάνεια του μισού του σπιτιού του είναι πολύ μεγάλη για το μέγεθος του ακινήτου που απομένει. Επομένως, δεν θα ήταν δυνατή η διαίρεση της περιουσίας σε αυτή την περίπτωση. Ωστόσο, εάν ζητηθεί και εγκριθεί βαρύτητα κτιρίου ενοποίησης ταυτόχρονα με τη διαίρεση του ακινήτου, το ακίνητο συνεχίζει να θεωρείται ως ένα για οικοδομικούς κανονισμούς ακόμη και μετά τη διαίρεση. Ως ιδιοκτήτης ακινήτου, ο αγοραστής του σπιτιού λαμβάνει τακτικά την εγγραφή στο κτηματολόγιο.
Παράδειγμα 2
Ο γιος της κυρίας Schmidt μπορεί να αγοράσει φθηνά το ακίνητο δίπλα στο σπίτι της μητέρας του. Για να μπορέσει να πραγματοποιήσει το σχέδιο του σπιτιού των ονείρων του, θα έπρεπε να χτίσει κοντά στη γραμμή ιδιοκτησίας στο ακίνητο της μητέρας του. Αυτό δεν έχει αντίρρηση, αλλά έχει η οικοδομική αρχή, αφού ως οικοδόμος υποχρεούται εκ του νόμου να τηρεί την ελάχιστη απόσταση από τα όρια ιδιοκτησίας παρακείμενων ακινήτων. Εδώ η μητέρα του μπορεί πλέον να αναθέσει στην οικοδομική αρχή την υποχρέωση να εφαρμόσει από κοινού κτιριακό βάρος. Με αυτόν τον τρόπο, η μητέρα διαλύει τα όρια μεταξύ των δύο ιδιοκτησιών και ο γιος δεν χρειάζεται πλέον να το λαμβάνει υπόψη κατά την κατασκευή.
Παράδειγμα 3
Δύο παντρεμένα ζευγάρια που είναι φίλοι αγόρασαν δύο κομμάτια γης το ένα πίσω από το άλλο που θα ήθελαν να χτίσουν. Δεν υπάρχει πρόσβαση από το δρόμο για ανάπτυξη στο πίσω ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι τα καλώδια μπορούν να φτάσουν στο πίσω μέρος μόνο μέσω της μπροστινής ιδιότητας. Εδώ το ζευγάρι θα μπορούσε να συμφωνήσει για τη λεγόμενη δουλεία, η οποία ορίζει νομικά και μόνιμα δομική μετεγκατάσταση επί του πρώτου ακινήτου. Προκειμένου να εξοικονομήσουν κόστος, οι νέοι ιδιοκτήτες ακινήτων αποφασίζουν να συνδυάσουν την κατασκευή. Τα δύο ακίνητα γίνονται ένα ακίνητο με την έννοια του οικοδομικού δικαίου. Ως αποτέλεσμα, χρειάζεται να αναπτυχθεί μόνο η μπροστινή ιδιοκτησία. Η πίσω ιδιότητα μπορεί τώρα να συνδεθεί σε αυτό.
Εφαρμογή
Καμία δεσμευτική πληροφόρηση δεν μπορεί να παρασχεθεί ως γενικός κανόνας σχετικά με την αίτηση για επιβάρυνση οικοδόμησης ενώσεων, καθώς οι επιμέρους ομοσπονδιακές πολιτείες ενδέχεται να έχουν διαφορετικές απαιτήσεις. Συνεπώς, οι ακόλουθες πληροφορίες σε ορισμένα σημεία χρησιμεύουν μόνο ως οδηγός. Πριν υποβάλετε μια αίτηση, συνιστάται να λαμβάνετε ακριβείς πληροφορίες σχετικά με την αρμόδια αρχή.
Υπευθυνότητα
Μπορεί να υποβληθεί αίτηση για κοινό κτιριακό φορτίο μέσω της αρμόδιας αρχής δόμησης ή της εποπτικής αρχής του δήμου.
Αιτητής
Οποιοσδήποτε από τους εμπλεκόμενους ιδιοκτήτες ακινήτων μπορεί να υποβάλει την αίτηση. Όποιος υποβάλλει την αίτηση θα είναι συνήθως και ο παραλήπτης του τιμολογίου για τις χρεώσεις.
Σε κάθε περίπτωση, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου του οποίου το ακίνητο «βαρύνεται» πρέπει να δηλώσει την ετοιμότητα για κατασκευή με την υπογραφή του σε ξεχωριστό έντυπο. Στην τεχνική ορολογία αναφέρεται ως «εργολάβος κατασκευής». Σε ορισμένες πόλεις/χώρες, μετά την υποβολή της αίτησης από τον πελάτη, ο εργολάβος του κτιρίου καλείται σε προσωπικό ραντεβού προκειμένου να παράσχει την υπογραφή και να μπορέσει να επικυρώσει το γνήσιό της απευθείας. Εάν ο εργολάβος του κτιρίου μένει πιο μακριά, η υπογραφή μπορεί να γίνει σε μια οικοδομική αρχή κοντά στο σπίτι και να πιστοποιηθεί εκεί. Εναλλακτικά, η υπογραφή μπορεί να επικυρωθεί και από συμβολαιογράφο.
Έγγραφα/έγγραφα προς υποβολή
- Συμπληρωμένο και υπογεγραμμένο έντυπο αίτησης
- Δήλωση φόρτου κατασκευής από τον εργολάβο οικοδομής με πιστοποίηση υπογραφής
- Τρέχον απόσπασμα κτηματολογίου όλων των εμπλεκόμενων ακινήτων (δεν πρέπει να είναι παλαιότερο των τριών μηνών)
- Κτηματολογικά αποσπάσματα όλων των εμπλεκόμενων ακινήτων
- Σχέδιο τοποθεσίας σε πέντε αντίγραφα με σήμανση και διαστάσεις της επιφάνειας του ακινήτου που θα επιβαρυνθεί
- Ανάλογα με την αρχή του κτιρίου, μπορεί να απαιτείται ξεχωριστή φόρμα παραδοχής κόστους για τα προκύπτοντα τέλη
- Αν πρόκειται για εμπορική ιδιοκτησία ή ιδιοκτησία, πρέπει να υποβληθούν αποσπάσματα εμπορικού μητρώου ή συλλόγου
Διαδικασία επεξεργασίας
Εάν είναι διαθέσιμα όλα τα απαραίτητα έγγραφα και υπογραφές, η εποπτική αρχή κτιρίου θα ξεκινήσει τη λεγόμενη διαδικασία οικοδομικής άδειας. Ο χρόνος επεξεργασίας μπορεί να ποικίλλει σημαντικά ανάλογα με τον φόρτο εργασίας και τις μεμονωμένες περιπτώσεις. Κατά μέσο όρο, μπορεί να αναμένεται χρόνος επεξεργασίας μεταξύ τεσσάρων και έξι εβδομάδων.
Εάν η αίτηση εγκριθεί, θα γίνει εγγραφή στο μητρώο κτιριακών επιβαρύνσεων και ο κτιριακός φόρτος της ένωσης θα γίνει νομικά δεσμευτικός.
Κόστος
Ανάλογα με τον δήμο, τη διοικητική προσπάθεια, την οικονομική αξία ή άλλα πλεονεκτήματα του κτιρίου, το κόστος συνήθως συνδυάζεται ξεχωριστά. Κυμαίνονται από 60 ευρώ έως 500 ευρώ. Η επιστροφή του τέλους οφείλεται και σε περίπτωση που ο εργολάβος οικοδομής αλλάξει γνώμη αφού έχει ήδη υποβληθεί η αίτηση και δεν υπογράψει τη δήλωση βαρών δόμησης. Είναι δυνατό να ζητηθούν γραπτές πληροφορίες σχετικά με τις εγγραφές στο μητρώο επιβαρύνσεων κτιρίου. Και εδώ απαιτείται αμοιβή μεταξύ 15 και 50 ευρώ.
Συμβουλή:
Το αποτέλεσμα της διαδικασίας οικοδομικής άδειας θα κοινοποιηθεί εγγράφως στον αιτούντα και τουλάχιστον η εγγραφή στο μητρώο επιβαρύνσεων δόμησης θα κοινοποιηθεί εγγράφως στην οικοδομική αρχή. Αυτό είναι ήδη δεσμευτικό και το κτιριακό βάρος του σωματείου είναι νομικά δεσμευτικό, έτσι ώστε να μην απαιτείται πρόσθετη απόδειξη από το μητρώο κτιριακών βαρών.
Βάρος οικοδόμησης σωματείου σε περίπτωση κληρονομιάς ή πώλησης
Εάν υπάρξει αλλαγή ιδιοκτησίας του ακινήτου για το οποίο αναλήφθηκε η υποχρέωση της ένωσης ιδιοκτησίας μέσω πώλησης ή κληρονομιάς, αυτό θα παραμείνει ανεπηρέαστο και θα συνεχίσει να υφίσταται. Αυτό γίνεται για την προστασία του ιδιοκτήτη της «κυρίαρχης» ιδιοκτησίας. Αυτό αποσκοπεί στο να αποτρέψει τον γείτονα από το να χρειαστεί να κατεδαφίσει το σπίτι του ή μέρη του στη χειρότερη περίπτωση, εάν η υποχρέωση λήγει εάν χτιζόταν πέρα από το (πρώην) όριο ιδιοκτησίας.
Διαγραφή φόρτου κτιρίου ένωσης
Αν καταγραφεί επιβάρυνση κτιρίου συσχέτισης σε ένα ή περισσότερα ακίνητα, μπορεί να διαγραφεί υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Η αρχικά προγραμματισμένη κατασκευή δεν θα πραγματοποιηθεί (ο λόγος έχει εξαλειφθεί)
- Δεν υπάρχει δημόσιο συμφέρον για τη διατήρηση ενός σωματικού φόρτου κτιρίου
- Πρέπει να δοθεί συγκατάθεση από την αρμόδια εποπτική αρχή κτιρίου
Επίδραση στην αξία του ακινήτου
Δεδομένου ότι τουλάχιστον δύο ακίνητα εμπλέκονται σε ένα κοινό φορτίο κτιρίου, αυτό συνήθως σημαίνει ότι υπάρχει ένα μειονέκτημα για το ένα μέρος και ένα πλεονέκτημα για το άλλο. Το «κυρίαρχο» ακίνητο έχει το πλεονέκτημα, καθώς επωφελείται από το διαχωρισμό του ορίου του ακινήτου από το γειτονικό ακίνητο. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι μια αύξηση της αξίας του ακινήτου.
Το ακίνητο για το οποίο έχει καταχωρηθεί κτιριακό βάρος χάνει το δικαίωμά του σε σαφή οριοθέτηση από το γειτονικό ακίνητο. Αυτό μπορεί ενδεχομένως να μειώσει την αξία μιας ιδιοκτησίας.
Ανάλογα με την ατομική περίπτωση και την εξέλιξη, δεν συμβαίνει πάντα μείωση της αξίας. Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι ένα ενιαίο κτιριακό φορτίο προσφέρει μεγαλύτερη ευελιξία στην ανάπτυξη, κάτι που δεν θα ήταν δυνατό χωρίς αυτήν τη συμφωνία οικοδομικής νομοθεσίας. Το εάν και σε ποιο βαθμό το ακίνητο αναμένεται να έχει μείωση ή αύξηση της αξίας του μπορεί να προσδιοριστεί χρησιμοποιώντας έναν ειδικό και μια αντίστοιχη αναφορά.
