Αν θέλετε να χτίσετε ένα ακίνητο σε αυτή τη χώρα, αναπόφευκτα θα συναντήσετε τον αριθμό της επιφάνειας ορόφου (GRZ). Αυτή είναι μια τιμή για τον προσδιορισμό της επιτρεπόμενης περιοχής ανάπτυξης του ακινήτου. Θα σας εξηγήσουμε πώς να υπολογίσετε σωστά τον αριθμό της επιφάνειας ορόφου.
Επεξήγηση αριθμός περιοχής ορόφου
Σύμφωνα με την Ενότητα 19 του Διατάγματος Κτιριακής Χρήσης (BauNVO), ο αριθμός εμβαδού ορόφου (GRZ) είναι μια δεκαδική τιμή που υποδεικνύειποιο ποσοστό της επιφάνειας του ακινήτου που επιτρέπεται να βασιστείτε στοΤο μέγιστο όριοείναι συνήθως 0,8 (εξαίρεση: περιοχές πυρήνα), που αντιστοιχεί σε τιμή 80 τοις εκατό. Η μέγιστη τιμή για το GRZ I καθορίζεται από τους επιμέρους δήμους στο αντίστοιχο σχέδιο ανάπτυξης για τη γειτονιά ή την περιοχή. Το GRZ χρησιμεύει για τη διατήρηση επαρκούς φυσικού χώρου στο ακίνητο. Επιπλέον, διασφαλίζει ότι το κτίριο ταιριάζει στην εικόνα της κοινότητας, μην αφήνοντας το ακίνητο να χτιστεί πολύ βαριά.
GRZ I και II
Το GRZ χωρίζεται σε δύο κατηγορίες, οι οποίες μαζί καταλήγουν σε μέγιστη τιμή 0,8 στη Γερμανία:
- GRZ I (κύριες εγκαταστάσεις)
- GRZ II (βοηθητικές εγκαταστάσεις)
Οι αντίστοιχες κατηγορίες περιγράφουν τα στοιχεία και τις δομές που ανήκουν σε αυτές. Οι κύριες εγκαταστάσεις περιλαμβάνουν την κύρια κατοικία συμπεριλαμβανομένων των τοίχων, βεράντες, μπαλκόνια και εξόδους στο υπόγειο. Όλα τα άλλα συστήματα ανήκουν στο GRZ II, όπως:
- Γκαράζ (υπόγεια γκαράζ, υπαίθρια γκαράζ)
- Pitches
- Σπίτια κήπου
- Ηλιακά ή Φ/Β συστήματα
- Πισίνες
- Παιδικές χαρές
- υπόγειοι άξονες
- Πιτς
- Δεξαμενές (π.χ. δεξαμενές πετρελαίου ή αερίου)
Κατά τον προγραμματισμό, δώστε ιδιαίτερη προσοχή στο πόσα βοηθητικά συστήματα θέλετε να ενσωματώσετε. Οδηγούν σε υπέρβαση της οικοδομήσιμης επιφάνειας. Αυτό επιτρέπεται μόνο κατά 50 τοις εκατό έως ότου το GRZ φτάσει σε μέγιστη τιμή 0,8. Παράλληλα, οι βοηθητικές εγκαταστάσεις δεν πρέπει να συνδέονται απευθείας με το κεντρικό κτίριο. Όταν σχεδιάζετε, μάθετε εάν είναι δυνατή η υπέρβαση. Εάν όχι, μπορεί να κανονιστεί μια (συνήθως δαπανηρή!) αποσυναρμολόγηση. Για παράδειγμα, εάν το GRZ I της ιδιότητας είναι 0,6, το GRZ II είναι μόνο 0,2, διαφορετικά θα γίνει υπέρβαση της μέγιστης τιμής.
Σημείωση:
Μονοπάτια στο ακίνητο και οι προεξοχές στέγης δεν καλύπτονται από το GRZ. Μπορούν να υλοποιηθούν ανεξάρτητα από το GRZ.
Προσδιορίστε την επιφάνεια δαπέδου
Ο αριθμός επιφάνειας ορόφου που καθορίζεται στο σχέδιο ανάπτυξης χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της επιφάνειας που έχετε στη διάθεσή σας. Η επιτρεπόμενη επιφάνεια δαπέδου εξαρτάται όχι μόνο από το GRZ, αλλά και από το μέγεθος του ακινήτου, όπως φαίνεται από τον ακόλουθο τύπο:
Οικόπεδο σε m² x GRZ=οικοδομήσιμη επιφάνεια
Βοηθά με τον προσδιορισμό γιατί πρέπει μόνο να εισαγάγετε τις μεμονωμένες τιμές στον τύπο και να τις υπολογίσετε. Χρησιμοποιήστε ένα παράδειγμα υπολογισμού για να εξοικειωθείτε με τον υπολογισμό. Για αυτό υποθέτουμε μέγεθος ακινήτου 500 τετραγωνικών μέτρων. Κατά μέσο όρο, το μέγεθος του ακινήτου στη Γερμανία είναι μεταξύ 400 και 600 τετραγωνικών μέτρων. Το GRZ είναι 0,25 Αυτό συμβαίνει συχνά σε μικρούς οικισμούς, σαββατοκύριακα ή κατοικημένες περιοχές. Σε αστικές ή βιομηχανικές περιοχές η αξία είναι συνήθως σημαντικά υψηλότερη. Για να υπολογίσουμε την οικοδομήσιμη επιφάνεια, εισάγουμε τις τιμές στον τύπο ως εξής:
500 m² x 0,25=125 m²
Η οικοδομήσιμη επιφάνεια ολόκληρου του ακινήτου είναι επομένως 125 τετραγωνικά μέτρα. Αυτά είναι διαθέσιμα για ανάπτυξη.
Υπολογισμός αριθμού επιφάνειας ορόφου
Μπορείτε επίσης να προσδιορίσετε μόνοι σας το GRZ με βάση τη διαθέσιμη επιφάνεια. Αυτό είναι σημαντικό εάν θέλετε να ελέγξετε εάν ένα υπάρχον κτίριο ή σχέδιο υπερβαίνει το GRZ που καθορίζεται στο σχέδιο ανάπτυξης ή όχι. Ειδικότερα, οι κατασκευές της κατηγορίας GRZ II που συνδέονται στη συνέχεια με το κεντρικό κτίριο μπορεί να προκαλέσουν προβλήματα σε περίπτωση υπέρβασης του GRZ. Μπορείτε να υπολογίσετε τον αριθμό της επιφάνειας ορόφου ως εξής:
οικοδομήσιμο σε m² / εμβαδόν οικοπέδου σε m²=GRZ
Όπως και με τον προσδιορισμό της επιφάνειας δαπέδου, εισαγάγετε τις κατάλληλες τιμές στον τύπο. Για λόγους σαφήνειας, χρησιμοποιούμε τα μεγέθη από τον προηγούμενο υπολογισμό:
125 m² / 500 m²=0,25
Όπως μπορείτε να δείτε, η οικοδομήσιμη περιοχή αντιστοιχεί στο GRZ. Εάν αλλάξει η οικοδομήσιμη περιοχή, αυτό φυσικά θα επηρεάσει το GRZ. Ένα άλλο παράδειγμα προϋποθέτει ένα ολοκληρωμένο κεντρικό κτίριο με επιφάνεια δαπέδου 180 τετραγωνικών μέτρων. Το παράδειγμα υπολογισμού δείχνει αν αυτό εξακολουθεί να αντιστοιχεί στο καθορισμένο GRZ:
180 m² / 500 m²=0,36
Το κεντρικό κτίριο είναι πολύ μεγάλο σε αυτή την περίπτωση, γεγονός που θα μπορούσε να οδηγήσει σε προβλήματα.
Σημείωση:
Οι εξωτερικές σκάλες αποτελούν πάντα μέρος του ορόφου του κεντρικού κτιρίου, το οποίο πρέπει να λάβετε υπόψη κατά τον προσδιορισμό του GRZ.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος πρέπει να υποβάλει αίτηση για πιθανή υπέρβαση του GRZ;
Κυρίως αυτός είναι ο σχεδιαστής κατασκευής. Στην ιδανική περίπτωση, ο σχεδιαστής κτιρίου είναι ο πραγματικός αρχιτέκτονας, σχεδιαστής ή το υπεύθυνο γραφείο κατασκευής. Αυτό αποτρέπει προβλήματα με την εφαρμογή και αναφέρονται μόνο τα ακριβή στοιχεία για την πιθανή υπέρβαση.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ του GRZ και του GFZ;
Ενώ το GRZ αναφέρεται αποκλειστικά στην οικοδομήσιμη επιφάνεια γης, ο αριθμός επιφάνειας ορόφου (GFZ) καθορίζει τη μέγιστη επιφάνεια που μπορούν να καταλάβουν οι όροφοι του κτιρίου. Αυτό ορίζεται και από το αναπτυξιακό σχέδιο. Ο συντελεστής για τον υπολογισμό της μέγιστης επιφάνειας ορόφου δίνεται επίσης ως δεκαδική τιμή και είναι συνήθως μεταξύ 0,5 και 1,0. Δεν περιορίζεται από το GRZ και είναι ιδανικά χωρισμένο σε πολλούς ορόφους.
Πώς επηρεάζει το GRZ την αξία του ακινήτου;
Όσο περισσότερος χώρος κτιρίου είναι διαθέσιμος, τόσο πιο προσοδοφόρο είναι το ακίνητο. Ο λόγος για αυτό είναι ο διαθέσιμος χώρος διαβίωσης και χρήσης. Μπορείτε να τοποθετήσετε ένα μεγαλύτερο σπίτι, πολυτελή στοιχεία όπως πισίνα και ακόμη και εξαρτήματα για τη δική σας παραγωγή ενέργειας. Ο διαθέσιμος χώρος κτιρίου αυξάνει σημαντικά την αξία του ακινήτου.
