Αν θέλετε να χτίσετε ένα νέο κτίριο, χρειάζεστε ένα κομμάτι γης. Το μέγεθος, η τοποθεσία και, τελευταίο αλλά όχι λιγότερο σημαντικό, η τιμή αγοράς είναι τα καθοριστικά κριτήρια για τον μελλοντικό ιδιοκτήτη σπιτιού κατά την επιλογή ενός ακινήτου. Αλλά μπορείτε πραγματικά να βασιστείτε σε αυτό με ασφάλεια; Τι γίνεται με τα βαθύτερα στρώματα της γης; Τι σημαντικό ρόλο παίζουν; Μια αναφορά εδάφους θα πρέπει να παρέχει επαρκή ασφάλεια σχεδιασμού με τις πληροφορίες της.
Τι είναι η αναφορά εδάφους;
Μια αναφορά υπεδάφους είναι μια αναφορά που παρέχει πληροφορίες σχετικά με τη φύση ενός εδάφους σε σχέση με την καταλληλότητά του ως εργοτάξιο. Περιέχει τα αποτελέσματα της εξερεύνησης και εξέτασης του εργοταξίου. Περιλαμβάνει επίσης την αξιολόγηση των αποτελεσμάτων αυτών από τον εμπειρογνώμονα και τις συνακόλουθες συνέπειες για τον σχεδιασμό του κτιρίου. Περιέχει, μεταξύ άλλων, τις ακόλουθες πληροφορίες:
- η φέρουσα ικανότητα του εδάφους
- Πληροφορίες για τα υπόγεια ύδατα
- Περιγραφή της γεωλογίας
- πιθανές οικολογικές επιβαρύνσεις
- Ικανότητα διήθησης και αντοχή στον παγετό του εδάφους
- Τύπος εδάφους και κατηγορία εδάφους
- Προδιαγραφές σφράγισης του κτιρίου
Μια αναφορά εδάφους παρέχει πληροφορίες για τα γεωλογικά χαρακτηριστικά του εργοταξίου εγκαίρως πριν από την έναρξη της κατασκευής και έτσι παρέχει στον κατασκευαστή ασφάλεια σχεδιασμού.
Προβλήματα που μπορεί να προκαλέσουν τα υπόγεια ύδατα
Τα υπόγεια ύδατα στα βαθύτερα στρώματα της γης μπορεί να προκαλέσουν προβλήματα στο κατασκευασμένο κτίριο. Είναι λοιπόν σημαντικό να διερευνηθεί η συμπεριφορά του πριν ξεκινήσει η κατασκευή. Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι το λεγόμενο νερό πίεσης, το οποίο πιέζει τις στεγανοποιήσεις του κτιρίου. Αυτό συμβαίνει ιδιαίτερα όταν το νερό της διαρροής δεν μπορεί να αποστραγγιστεί καλά ή ο υπόγειος υδροφόρος ορίζοντας είναι γενικά υψηλός. Εάν αυτό είναι γνωστό πριν από την έναρξη της κατασκευής, μπορούν να ληφθούν τα κατάλληλα μέτρα. Ένα κελάρι, για παράδειγμα, χρειάζεται αποστράγγιση για να μην υγραίνουν οι τοίχοι. Αλλά ακόμη και σπίτια χωρίς υπόγεια δεν είναι ασφαλή από το νερό στο έδαφος και απαιτούν επίσης κατάλληλα μέτρα.
Ανίχνευση τοξικών μολυσμένων τοποθεσιών
Εάν το μελλοντικό εργοτάξιο έχει ήδη χρησιμοποιηθεί ως εμπορικός χώρος, το έδαφος θα πρέπει να εξεταστεί διεξοδικά για μολυσμένους χώρους. Μπορεί κάλλιστα να υπάρχουν ακόμα τοξικές ουσίες στο έδαφος. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι υπεύθυνος για την απομάκρυνση της μόλυνσης. Εάν ως μελλοντικός κατασκευαστής θέλετε να αποφύγετε το υψηλό κόστος απόρριψης, είναι καλύτερο να έχετε σαφήνεια πριν από την αγορά. Μια αναφορά εδάφους μπορεί να παρέχει βεβαιότητα εδώ. Ωστόσο, αυτή η εξέταση δεν είναι υποχρεωτική ως μέρος μιας εδαφολογικής εξέτασης για την έκθεση εδάφους. Απαιτείται μόνο για ακίνητα όπου υπάρχουν υποψίες μολυσμένων τοποθεσιών. Αυτό συμβαίνει εάν οι εταιρείες έχουν εργαστεί με επιβλαβείς για το περιβάλλον ουσίες σε αυτές τις ιδιότητες. Εάν θέλετε να είστε ασφαλείς, θα πρέπει να παραγγείλετε αυτήν την πρόσθετη υπηρεσία. Ειδικά αν πρόκειται να φυτευτεί κήπος κουζίνας σε μεγάλη έκταση, η ποιότητα του εδάφους πρέπει να είναι καθαρή ώστε να μην τίθεται σε κίνδυνο η ανθρώπινη υγεία.
Μάγκες, ένα παλιό πρόβλημα
Πολλές βόμβες αεροσκαφών από τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο βρίσκονται αδρανείς στη γη, χωρίς να εντοπιστούν. Ακόμη και δεκαετίες αργότερα, πολλά από αυτά εξακολουθούν να αποτελούν κίνδυνο. Ιδιαίτερα επηρεάζονται τα ακίνητα στις πόλεις. Σε ορισμένους δήμους υπάρχει ακόμη και υποχρέωση διερεύνησης εάν το ακίνητο βρίσκεται σε καθορισμένες ύποπτες περιοχές. Τα έξοδα επιθεώρησης βαρύνουν συνήθως τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Αυτό το κόστος καθώς και οι χρονικές καθυστερήσεις μέχρι την εξουδετέρωση της βόμβας που δεν έχει εκραγεί πρέπει να ληφθούν υπόψη σε ορισμένες περιοχές. Επομένως, είναι λογικό να λαμβάνεται έγκαιρα υπόψη αυτό το ενδεχόμενο.
Είναι υποχρεωτική η εδαφολογική έρευνα;
Κάθε κατασκευή έχει ένα σημαντικό βάρος που στηρίζεται στο έδαφος από κάτω και πρέπει να στηρίζεται αξιόπιστα από αυτό. Για να γίνει αυτό, πρέπει να γνωρίζετε εάν το επιλεγμένο υπέδαφος είναι επαρκώς σταθερό για το προγραμματισμένο κατασκευαστικό έργο. Διαφορετικά υπάρχει κίνδυνος ζημιών στο νέο κτίριο και πιθανώς και σε γειτονικά κτίρια. Μια γεωτεχνική έκθεση, η επίσημη ονομασία για την έκθεση υπεδάφους, είναι επομένως μια σημαντική βάση για τον σχεδιασμό και την υλοποίηση κατασκευαστικών έργων. Χρησιμεύει κυρίως ως βάση για τον υπολογισμό της στατικής και της αντοχής του θεμελίου. Ως εκ τούτου, απαιτείται έκθεση υπεδάφους από τους οικοδομικούς κανονισμούς στη Γερμανία από το 2008 για όλα τα μη ανεπτυγμένα ακίνητα όπου εκκρεμεί ένα κατασκευαστικό έργο. Αυτή η υποχρέωση δεν ισχύει για ακίνητα που έχουν ήδη αναπτυχθεί.
Σημείωση:
Δεν αρκεί η εξαγωγή συμπερασμάτων από δοκιμές εδάφους σε γειτονική ιδιοκτησία. Ακόμη και σε μικρές αποστάσεις, είναι πιθανές σοβαρές αποκλίσεις, γι' αυτό απαιτείται ξεχωριστή δοκιμή εδάφους για κάθε ιδιοκτησία.
Όλοι οι κίνδυνοι που προκύπτουν από το εργοτάξιο βαρύνουν τον κατασκευαστή, δηλαδή τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Κάθε κατασκευαστής κατοικιών θα πρέπει να το αντιμετωπίσει εγκαίρως και να ρυθμίσει ξεκάθαρα την εφαρμογή και την ανάληψη του κόστους. Επομένως, συνιστάται να κάνετε την αναφορά εδάφους από τον πωλητή για να βεβαιωθείτε ότι το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο πριν το αγοράσετε. Ως πωλητής, είναι επίσης σκόπιμο να ετοιμάσετε μια έκθεση κτιρίου, καθώς αυτή μπορεί εύκολα να ενσωματωθεί στις διαπραγματεύσεις για τις τιμές.
Ποια είναι τα οφέλη της αναφοράς εδάφους;
Αν μια δοκιμή εδάφους αποκαλύψει ένα προβληματικό εργοτάξιο, το κτιριακό έργο δεν χρειάζεται απαραίτητα να εγκαταλειφθεί. Από τα προβλήματα που εντοπίστηκαν, μπορούν να προκύψουν κατασκευαστικά μέτρα που θα δώσουν στο νέο κτίριο μια μακροπρόθεσμη, ασφαλή βάση. Εάν τα αποτελέσματα της έρευνας είναι γνωστά πριν από τον προγραμματισμό, αυτό μπορεί να ευθυγραμμιστεί έγκαιρα. Κάθε μέτρο που απαιτείται αυξάνει το συνολικό κόστος κατασκευής. Ανάλογα με το πεδίο εφαρμογής, αυτά τα κόστη μπορεί να είναι τόσο υψηλά που η κατασκευή δεν είναι πλέον δυνατή ή δεν αξίζει πλέον για οικονομικούς λόγους.
Εάν ένα κτίριο κατασκευάζεται χωρίς να γνωρίζει τη φύση του εδάφους και χωρίς τα απαραίτητα προστατευτικά μέτρα, αυτό μπορεί να έχει υψηλό κόστος παρακολούθησης. Οι υγροί τοίχοι, για παράδειγμα, οδηγούν στο σχηματισμό μούχλας, η οποία είναι εντατική και δαπανηρή στην αφαίρεση, για να μην αναφέρουμε τις συνέπειες για την υγεία. Μπορεί επίσης να προκληθεί χαλάρωση ή ρωγμές. Η αναφορά υπεδάφους είναι ένα χρήσιμο εργαλείο απλώς για την αποφυγή αυτών των μεταγενέστερων ελαττωμάτων και του ανυπολόγιστου κόστους παρακολούθησης για την εξάλειψή τους.
Πότε πρέπει να σκεφτείτε μια αναφορά εδάφους;
Αν αγοράσετε ένα «παλιό» σπίτι, χρειάζεστεnoαναφορά υπεδάφους. Απαιτείται αναφορά εδάφους για τον οικοδόμοfuture, ώστε ο προγραμματισμός του κατασκευαστικού έργου και το κόστος να προγραμματιστούν ανάλογα. Θα πρέπει επομένως να δημιουργηθεί κατά την αγορά του ακινήτου, αλλά το αργότερο κατά τον σχεδιασμό της κατασκευής. Εάν η κατάσταση του εδάφους καθοριστεί πριν από την αγορά, μπορείτε να είστε βέβαιοι ότι δεν θα ξοδέψετε χρήματα σε ένα αχρησιμοποίητο κομμάτι γης. Τα απαραίτητα μέτρα ασφαλείας θα μπορούσαν επίσης να αποδειχθούν τόσο ακριβά που η αναζήτηση εναλλακτικού ακινήτου είναι πιο λογική.
Η συμφωνία για την κατάρτιση έκθεσης εδάφους πρέπει να περιλαμβάνεται στη σύμβαση κατασκευής και αγοράς, ειδικά για κτίρια με σταθερή τιμή. Οι αρχιτέκτονες έχουν καθήκον να ενημερώνουν τους ιδιοκτήτες κτιρίων για την ανάγκη για έκθεση εδάφους.
Ποιος γράφει την αναφορά εδάφους;
Ένας γεωτεχνικός εμπειρογνώμονας έχει τα επαγγελματικά προσόντα για να συντάξει έκθεση υπεδάφους που υποδεικνύει την προμήθεια του υπεδάφους. Πρέπει να έχει εξουσιοδότηση να συντάσσει έκθεση σύμφωνα με τα DIN 4020 και DIN 1054. Μπορείτε να βρείτε έναν ειδικό μέσω του Χρυσού Οδηγού ή του Διαδικτύου. Διάφοροι σύλλογοι κατασκευαστών και το Βιοτεχνικό Επιμελητήριο μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να βρείτε έναν εκτιμητή κοντά.
Συμβουλή:
Ρωτήστε τον αρχιτέκτονά σας για μια σύσταση. Εργάζεται τακτικά με έρευνες εδάφους και σίγουρα μπορεί να σας υποδείξει σε ειδικούς με τους οποίους είχε καλές εμπειρίες.
Πώς συντάσσεται μια αναφορά εδάφους;
Για να συνταχθεί μια έκθεση εδάφους, πρέπει πρώτα να αναλυθεί η κατάσταση του υπεδάφους με διάφορες τεχνικές μεθόδους. Απαιτούνται κατάλληλα δείγματα εδάφους για αυτό. Αυτά αφαιρούνται από μια κατάλληλη θέση με ένα τρυπάνι πυρήνα. Κατά κανόνα, η γεώτρηση πραγματοποιείται στις μελλοντικές γωνίες του προγραμματισμένου κτιρίου. Η τρύπα πηγαίνει περίπου τρία μέτρα πιο βαθιά από το προβλεπόμενο θεμέλιο του σπιτιού. Τα διαφορετικά στρώματα εδάφους στο δείγμα παρέχουν πληροφορίες για τη φέρουσα ικανότητα και τις υδάτινες συνθήκες του υπεδάφους.
Συμβουλή:
Πριν από τη γεώτρηση, θα πρέπει να καθοριστεί η κάτοψη του κτιρίου και η ακριβής θέση, ώστε η δοκιμή εδάφους να γίνει στο «σωστό» μέρος.
Πόσο κοστίζει μια αναφορά εδάφους;
Το κόστος για μια αναφορά υπεδάφους εξαρτάται από το μέγεθος του σχεδιαζόμενου κτιρίου και το εύρος της έρευνας που ανατέθηκε. Για μονοκατοικία μεσαίου μεγέθους έως περίπου 200 τετραγωνικά μέτρα, η τιμή για μια βασική αναφορά είναι μεταξύ 500 και 1.000 ευρώ. Υπάρχουν επίσης περιφερειακές διαφορές στην τιμή της αναφοράς εδάφους.
Εάν ο εδαφολόγος παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες, η τιμή αυξάνεται σε 2.000 έως 2.500 ευρώ. Οι πρόσθετες υπηρεσίες περιλαμβάνουν, για παράδειγμα, τον προσδιορισμό της υδατοπερατότητας ή την ανάλυση χημικού νερού κτιρίων. Ωστόσο, το πρόσθετο κόστος για μια αναφορά εδάφους μπορεί να δαπανηθεί καλά. Το κόστος για την εξάλειψη των ελαττωμάτων που προκαλούνται από το φτωχό υπέδαφος μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερο.
