Μπορεί να υπάρχουν διάφοροι λόγοι για να θέλετε να διαιρέσετε ένα ακίνητο: είτε για τον σχεδιασμό μιας ημιανεξάρτητης κατοικίας, για οικόπεδο, για την παροχή οικοδομικής γης για τα ενήλικα παιδιά είτε επειδή το ακίνητο είναι απλά πολύ μεγάλο και απαιτεί πάρα πολλά συντήρηση. Μια διαίρεση μπορεί να γίνει με ή χωρίς μέτρηση. Ο οδηγός δείχνει όλα όσα πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά τη διαίρεση της περιουσίας.
Έγκριση
Σε όλες σχεδόν τις ομοσπονδιακές πολιτείες, δεν απαιτείται δημοτική έγκριση για τη διαίρεση της περιουσίας. Εξαίρεση αποτελούν η Κάτω Σαξονία και η Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία εάν αφορά ανεπτυγμένο ακίνητο ή οικοδομική άδεια για αυτό. Είτε με είτε χωρίς την απαιτούμενη άδεια διαχωρισμού, πρέπει πάντα να τηρούνται οι προβλεπόμενοι οικοδομικοί κανονισμοί. Αυτό ισχύει, για παράδειγμα, για τη συμμόρφωση με ελάχιστες αποστάσεις και σχέδια ανάπτυξης. Αναλυτικές πληροφορίες παρέχει η αρχή κτιρίου ή/και ακινήτων του αρμόδιου δήμου στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο.
Τύποι διαίρεσης
Υπάρχουν δύο τύποι διαίρεσης:
Ιδανική διαίρεση
Πραγματοποιείται ιδανική διαίρεση χωρίς μέτρηση της περιουσίας. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν πραγματοποιείται μέτρηση. Απλώς εκτελείται χωρίς προσδιορισμό συνόρων και ρύθμιση συνόρων/σήμανση συνόρων. Η ρύθμιση διαίρεσης χωρίς επιμέτρηση γίνεται από συμβολαιογράφο. Στο κτηματολόγιο γίνεται εγγραφή για την ιδανική αγροτεμαχία. Αυτός ο τύπος διαίρεσης γίνεται κυρίως για εξοικονόμηση χρημάτων και όταν τα κόμματα δεν θέλουν λίγα τετραγωνικά περισσότερα ή λιγότερα.
Ιδανικές απαιτήσεις διαίρεσης
Η εκπλήρωση τουλάχιστον μίας από τις ακόλουθες απαιτήσεις είναι υποχρεωτική για να είναι δυνατή η διαίρεση χωρίς μέτρηση:
- Τα σύνορα σχεδιάζονται «πέτρα με πέτρα», για παράδειγμα σε μια ημιανεξάρτητη κατοικία
- Ίσα μερίδια ιδιοκτησίας, όπως μπορεί να συμβεί, για παράδειγμα, κατά τη διάλυση μιας κοινότητας κληρονομιάς
- Έγινε μέτρηση διαίρεσης στο παρελθόν και κατατέθηκε στο κτηματολόγιο χωρίς να γίνει αλλαγή ιδιοκτησίας
Real division
Σε περίπτωση πραγματικής διαίρεσης, μια μέτρηση πρέπει να πραγματοποιηθεί από αναγνωρισμένο και διορισμένο από το κοινό επιθεωρητής. Αυτό παρέχεται κατόπιν αιτήματος της αρμόδιας τοπογραφικής αρχής ή μπορεί να ανατεθεί ανεξάρτητα. Τα όρια ιδιοκτησίας οριοθετούνται για όλες τις υποπεριοχές. Οι πινακίδες οριοθέτησης μπορούν να τεθούν κατόπιν αιτήματος. Τα αποτελέσματα των μετρήσεων και τα οριακά σημεία υποβάλλονται ως τεκμήρια στο κτηματολόγιο και αποθηκεύονται εκεί. Δημιουργούνται νέα φύλλα κτηματολογίου για όλα τα μετρούμενα μέρη με τους αντίστοιχους (νέους) ιδιοκτήτες ακινήτων. Η εγγραφή του παλαιού κτηματολογίου για το αδιαίρετο ακίνητο «αντιγράφεται» με τα νέα δεδομένα έρευνας και ορίων.
Κόστος
Η τιμή για μια διαίρεση αγροτεμαχίου χωρίς ή με τοπογραφία εξαρτάται από το μέγεθος του ακινήτου που θα διαιρεθεί και την αξία της γης. Εάν το ακίνητο που πρόκειται να διαιρεθεί είναι 850 τετραγωνικά μέτρα και η τυπική αξία γης είναι 23 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, το κόστος μιας μέτρησης κατάτμησης είναι κατά μέσο όρο 900 ευρώ υψηλότερο από ό,τι για τη λεγόμενη ανίχνευση χωρίς μέτρηση διαίρεσης. Ο φόρος επί των πωλήσεων και τα τέλη κτηματολογίου γίνονται αντίστοιχα ακριβότερα λόγω των υψηλότερων υπολογισμών κόστους. Σε αυτό το παράδειγμα, ένας υπολογισμός κόστους λίγο πάνω από 2.700 ευρώ συγκρίνεται με κάτι παραπάνω από 1.300 ευρώ χωρίς μέτρηση διαίρεσης. Οι τιμές ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με τον δήμο.
Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι συνήθως υπεύθυνος για την κάλυψη των εξόδων διαίρεσης. Είναι δυνατές ιδιωτικές συμφωνίες για τον επιμερισμό του κόστους ή την υπόθεση συνολικού κόστους με τον (νέο) ιδιοκτήτη του ακινήτου που πρόκειται να διαιρεθεί.
Αίτηση εάν απαιτείται έγκριση
Εάν πρόκειται να διαιρεθεί ένα ακίνητο που υπόκειται σε απαίτηση άδειας, απαιτείται γραπτή, άτυπη αίτηση στην αρμόδια αρχή της πόλης. Η αίτηση πρέπει να υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη ή τον αγοραστή. Κατά κανόνα, οι επιθεωρητές και οι συμβολαιογράφοι μπορούν επίσης να υποβάλουν την αίτηση για λογαριασμό του ιδιοκτήτη ή του αγοραστή του ακινήτου. Απαιτείται νομικά δεσμευτικό πληρεξούσιο για τρίτους για την υποβολή αίτησης.
Περιεχόμενο της εφαρμογής
Η Ενότητα 13 του Κανονισμού Κτιρίου Πρότυπου ρυθμίζει το περιεχόμενο της αίτησης και τα απαιτούμενα έγγραφα. Αυτά περιλαμβάνουν
- Όνομα και διεύθυνση του αιτούντος ή του ιδιοκτήτη του ακινήτου που θα διαιρεθεί
- Οδός και αριθμός κατοικίας του ακινήτου
- Όνομα ιδιοκτησίας
- Φύλλο Κτηματολογίου
- Κτηματολόγιο ακινήτων με αριθμό περιοχής, οικοπέδου και αγροτεμαχίου
- Χάρτης ιδιοκτησίας εις τριπλούν με τρέχοντα όρια ιδιοκτησίας, ιδιοκτησία προς διαίρεση και μελλοντικά όρια
- Πληροφορίες για υφιστάμενες εξελίξεις, αγοραία αξία του ακινήτου προς διαίρεση και σκοπός διαίρεσης
Συμβουλή:
Βεβαιωθείτε ότι όλες οι πληροφορίες είναι σωστές και πλήρεις και ότι έχουν υποβληθεί όλα τα απαιτούμενα έγγραφα/έγγραφα. Κατά μέσο όρο, ο χρόνος επεξεργασίας είναι τρεις εβδομάδες. Εάν έχουν υποβληθεί λανθασμένα ή ελλιπή στοιχεία/έγγραφα, ο χρόνος διεκπεραίωσης θα παραταθεί ανάλογα.
Απορρίφθηκε άδεια διαίρεσης
Εάν η οικοδομική αρχή απορρίψει μια διαίρεση ιδιοκτησίας, το επόμενο βήμα είναι να προσφύγετε στο δικαστήριο εάν η απόρριψη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή.
Εγκεκριμένο τμήμα ιδιοκτησίας
Εάν ένα αγροτεμάχιο έχει εγκριθεί από την οικοδομική αρχή, πρέπει να γίνει η μέτρηση. Προτού υποβληθούν τα αποτελέσματα των μετρήσεων στο κτηματολόγιο με την άδεια διαίρεσης, καλό είναι να γίνουν περαιτέρω διευθετήσεις εκ των προτέρων.
Εργασία
Μην ξεχνάτε τα δικαιώματα των μεμονωμένων ιδιοκτητών, τα οποία πρέπει να παραχωρούνται σύμφωνα με το Άρθρο 1018 του Αστικού Κώδικα, όπως τα δικαιώματα διέλευσης ή διέλευσης. Ταυτόχρονα, μπορεί να καθοριστεί παραίτηση από δικαιώματα. Αυτό συνεπάγεται επιβάρυνση της περιουσίας του γείτονα. Αυτό ρυθμίζει, για παράδειγμα, την (κοινή) χρήση, όπως η τοποθέτηση σωλήνων νερού ή η αποθήκευση αντικειμένων σε γειτονική ιδιοκτησία.
Συμβουλή:
Όλες οι συμφωνίες όπως η δουλεία και η παραίτηση από δικαιώματα πρέπει γενικά να καταγράφονται γραπτώς και να αποτελούν μέρος κάθε συμφωνίας διαίρεσης/αγοράς. Με αυτόν τον τρόπο, οι μεταγενέστερες διαφωνίες μπορούν να αποφευχθούν.
Δικαιώματα διέλευσης και διέλευσης
Μια ουσιαστική δουλεία είναι τα δικαιώματα διέλευσης και διέλευσης. Ειδικά αν ένα διαμερισμένο ακίνητο βρίσκεται σε δεύτερη σειρά και δεν έχει άμεση πρόσβαση με τα πόδια ή με όχημα. Κατά τη διαίρεση μιας ιδιοκτησίας, θα πρέπει να ρυθμίζεται ποια διαδρομή/πρόσβαση παρέχεται. Η αποζημίωση για χρήση ή/και συμμετοχή στο κόστος συντήρησης μονοπατιών/διαδρομών πρόσβασης έχει νόημα.
Κόστος για δικαιώματα διέλευσης και διέλευσης
Το ποσό των δαπανών για δικαιώματα διέλευσης και διέλευσης θα πρέπει να καθορίζεται με βάση την ένταση χρήσης. Η ιδιωτική ή εμπορική χρήση μπορεί να συμπεριληφθεί στον υπολογισμό εδώ. Εάν τα μέρη δεν συμφωνούν, το κόστος μπορεί να καθοριστεί από εμπειρογνώμονα.
Καταχώρηση Κτηματολογίου
Εάν παραχωρείται δικαίωμα διέλευσης ή/και δικαίωμα διέλευσης σε γειτονικό ακίνητο, αυτό πρέπει να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο του βαρύνοντος ακινήτου. Απαραίτητη προϋπόθεση για την εγγραφή στο κτηματολόγιο είναι η συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Εάν τα δικαιώματα διέλευσης και διέλευσης είναι διαθέσιμα στο κτηματολόγιο όταν δημιουργούνται νέα φύλλα κτηματολογίου, η διοικητική προσπάθεια είναι μικρότερη και το κόστος είναι γενικά χαμηλότερο από τις επόμενες εγγραφές.
Συμβουλή:
Η περιοχή για τα μονοπάτια και τα περάσματα δεν πρέπει να είναι πολύ γενναιόδωρη, καθώς αυτό μπορεί να οδηγήσει σε μείωση της αξίας εάν το ακίνητο πωληθεί με δηλωμένη δουλεία. Η αλλαγή ιδιοκτησίας δεν έχει ως αποτέλεσμα τη λήξη του δικαιώματος διέλευσης ή του δικαιώματος διέλευσης.
Ζητήστε βοήθεια
Αρχή Γερμανικών, νομικοί κανονισμοί, ξεχωριστοί ή/και εξαιρετικοί κανονισμοί και αμέτρητες παράγραφοι δεν διευκολύνουν τους κανονικούς πολίτες να βρουν τον δρόμο τους. Ένα ακούσιο λάθος θα μπορούσε να είναι αρκετό για να μην εγκριθεί το έργο ή να προκύψουν νομικές δυσκολίες με τους νέους ιδιοκτήτες ακινήτων. Καλό είναι να ζητήσετε τη βοήθεια ενός τοπογράφου ή ενός δικηγόρου/συμβολαιογράφου που ειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων και κατασκευών. Σε πολλές περιπτώσεις, η κατάλληλη υποστήριξη μπορεί να εξοικονομήσει χρήματα, χρόνο και νεύρα.
